為何150萬澳元成為悉尼首次置業者的必爭之地

《悉尼晨鋒報》（The Sydney Morning Herald）於2026年8月28日報道，多組首次置業者爭相競投一個海濱單位，價格約為150萬澳元。如果放在十年前，可能以為文章寫錯字；可是在2026年，這可以理解為政策完全按設計運作的結果——同時亦向買家透露了今個春季競爭最激烈的價格區間在哪裡。

這個數字並非巧合

自2025年10月1日起，聯邦首次置業擔保計劃（現以「澳洲政府5%首期計劃」名義推廣）為悉尼、Illawarra 及 Newcastle 設定150萬澳元的物業價格上限（根據 ABC 對相關改革的解說）。同一輪改革取消了收入上限及每年名額限制，並將計劃開放予過去十年未曾持有澳洲物業權益的人士。

價格上限不只是一項資格規定，更是一塊磁石。每位持有5%首期的合資格買家，均可出價至不高於150萬澳元，超越此線便會失去優惠，因而令需求高度集中在上限之下的狹窄區間。位處該區間的海濱一房及兩房單位、排屋與小型半獨立屋，如今正爭奪同一批買家。

對首次置業者的意義

首期較少，對手卻更多。 以150萬澳元的成交價計算，計劃只需5%首期，即75,000澳元，並可免除按揭保險（LMI）——ABC 指出，擔保計劃所免除的主要成本正是 LMI；新州一份指南估算，以5%首期購入70萬澳元物業，LMI 約為15,000至25,000澳元。單親家長及有受養子女的單身法定監護人，可循另一渠道以2%首期置業，由 Housing Australia 擔保最多相當於物業價值18%的部分。

印花稅優惠並不會一路延伸至150萬澳元。 這正是不少人在拍賣場上忽略的落差。新州政府的首次置業援助計劃，為80萬澳元以下的成交提供全額轉讓印花稅豁免，價值30,412澳元；80萬至100萬澳元之間則設逐步遞減的優惠。若以150萬澳元入市，便須按全額稅率繳付印花稅。請在訂立出價上限之前，以 Revenue NSW 的計算機核算你的實際數字，而非事後才計算。

借足95%，令估值更為重要，而非無關痛癢。 成交價與銀行估值之間即使只有小額差距，亦必須以現金補足，因為並無任何資產淨值緩衝可以吸收。此風險在拍賣場上最為突出，因為拍賣並無冷靜期；而在以成交時（而非簽約換約時）估值的樓花交易中，風險同樣尖銳。

出價之前先做好分層業權（strata）功課。 在競爭激烈的價格區間，買家往往會略過若干步驟。唯一不能略過的，是分層業權報告：查看資本工程基金（capital works fund）的結餘、已徵收或已預告的任何特別攤款、樓宇缺陷記錄與維修工程，以及任何進行中的訴訟。對於海濱樓宇，更應specifically查詢窗戶、露台與外牆的維修周期。

對150萬澳元以下盤源業主的意義

如果你的單位或排屋價值大致介乎120萬至150萬澳元之間，買家群體確實已經擴大。然而，叫價指引一旦悄悄越過150萬澳元，便會將受計劃支援的一批買家完全拒諸門外——「150萬澳元」與「155萬澳元」兩個指引價，在實際操作上相差的並非5%，而是兩個不同的市場。

更宏觀的圖景

該計劃的成交量相當可觀。新州政府披露，自2023年7月以來，全州已有82,174名首次置業者受惠於首次置業援助計劃，其中58,111人完全毋須繳付印花稅，24,063人則繳付了經減免的稅款。這是一個規模龐大、預算緊絀而上限明確的買家群體正在市場中流動——這正是為何在150萬澳元這條線上，取勝的是嚴謹的準備，而非競投時的一時衝動。

本文僅屬一般資訊，內容以撰寫時為準——並不構成財務、稅務或法律意見。行動前請考慮自身情況，並尋求專業意見。

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