为何150万澳元成了悉尼首次置业者的必争之地

《悉尼先驱晨报》（The Sydney Morning Herald）于2026年8月28日报道，多组首次置业者竞相争夺一套海边公寓，价格约为150万澳元。如果放在十年前，可能以为文章写错字；可是在2026年，这可以理解为政策完全按设计运作的结果——同时也向买家透露了今年春季竞争最激烈的价位区间在哪里。

这个数字并非巧合

自2025年10月1日起，联邦首次置业担保计划（现以「澳大利亚政府5%首付计划」的名义推广）为悉尼、Illawarra 与 Newcastle 设定了150万澳元的房价上限（根据 ABC 对相关改革的解读）。同一轮改革取消了收入上限与每年名额限制，并将计划开放给过去十年未曾持有澳大利亚房产权益的人士。

价格上限不仅仅是一项资格规定，更是一块磁石。每一位持有5%首付的合资格买家，都可以出价至不高于150万澳元，超过这条线便会失去优惠，因而使需求高度集中在上限之下的狭窄区间。位于该区间的海边一居室和两居室公寓、联排别墅以及小型半独立屋，如今正在争夺同一批买家。

对首次置业者意味着什么

首付更少，但对手更多。 以150万澳元的成交价计算，该计划只需5%首付，即75,000澳元，并可免除贷款机构按揭保险（LMI）——ABC 指出，担保计划所免除的主要成本正是 LMI；新州一份指南估算，以5%首付购买70万澳元的房产，LMI 约为15,000至25,000澳元。单亲家长以及有受抚养子女的单身法定监护人，可通过另一渠道以2%首付置业，由 Housing Australia 担保最高相当于房产价值18%的部分。

印花税优惠并不会一路延伸到150万澳元。 这正是许多人在拍卖场上被忽略的落差。新州政府的首次置业援助计划，对80万澳元以下的成交提供全额转让印花税豁免，价值30,412澳元；80万至100万澳元之间则为逐步递减的优惠。若以150万澳元入市，就要按全额税率缴纳印花税。请在设定出价上限之前，用 Revenue NSW 的计算器核算你的具体数字，而不是事后再算。

贷款成数高达95%，意味着估值更加重要，而非无关紧要。 成交价与银行估值之间哪怕只有小额差距，也必须以现金补足，因为没有任何净值缓冲可以吸收这一差额。这一风险在拍卖场上最为突出，因为拍卖没有冷静期；在按交割时（而非交换合同时）估值的楼花交易中，风险同样显著。

出价之前先做好分层产权（strata）功课。 在竞争激烈的价位区间，买家往往会跳过一些步骤。唯一不能跳过的，是分层产权报告：查看资本工程基金（capital works fund）的结余、已征收或已预告的任何特别摊款、建筑缺陷记录与整修工程，以及任何正在进行的诉讼。对于海边建筑，更要专门询问窗户、阳台与外墙的维护周期。

对150万澳元以下房源的卖家意味着什么

如果你的公寓或联排别墅价值大致在120万至150万澳元之间，买家群体确实已经扩大。但报价指引一旦悄悄越过150万澳元，就会把享受该计划支持的买家完全挡在门外——「150万澳元」与「155万澳元」两个指引价，在实际操作中相差的并不是5%，而是两个不同的市场。

更大的图景

该计划的成交量相当可观。新州政府披露，自2023年7月以来，全州已有82,174名首次置业者受惠于首次置业援助计划，其中58,111人完全无需缴纳印花税，24,063人缴纳了减免后的税款。这是一个规模庞大、预算紧张且上限明确的买家群体正在市场中流动——这也正是为什么在150万澳元这条线上，取胜的是严谨的准备，而非竞价时的一时冲动。

本文仅为一般性信息，内容以撰写时为准——不构成财务、税务或法律建议。行动前请结合自身情况，并寻求专业意见。

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