Cherrybrook 與 Parramatta North 改劃終於落實：兩區合共約 12,000 伙住宅

重點摘要

獲點名合共新增約 12,000 伙住宅的兩個悉尼交通樞紐，分別是 Metro North West（西北地鐵）線上的 Cherrybrook，以及 Parramatta Light Rail（帕拉馬塔輕鐵）走廊上的 Parramatta North。新南威爾士州政府已於 2026 年 8 月完成兩區的改劃（rezoning）：Cherrybrook 最多可建 10,000 伙住宅，Parramatta North 約 2,000 伙。

兩區均屬州政府主導的改劃——由州政府而非地方議會制訂並落實規劃管制。它們是一連串車站地區公佈中的最新兩項；對於在悉尼置業、放盤或投資的人而言，這些公佈背後的整體趨勢，比任何單一項目更值得留意。以下先逐一說明兩區，再介紹其他已公佈數字的悉尼車站地區。

Cherrybrook

已落實的 Cherrybrook 地區改劃，將於悉尼西北部、緊鄰 Cherrybrook 地鐵站的土地上，容納最多 10,000 伙新住宅及 200 多個零售業新職位。其中至少 560 伙須為可負擔房屋。公開展示的方案訂明可負擔租住房屋比例不少於 5%，在新市鎮中心範圍內則提高至 10%。

該區以全新市鎮中心為核心，設有圖書館、社區設施、咖啡店及商舖，距車站僅數分鐘步程。樓高由 4 層至 27 層不等，最高的樓宇集中於地鐵站與市鎮中心一帶，並向周邊住宅街道逐級遞減。規劃亦包括五個新公園和五公頃休憩用地，並將僅存的 Blue Gum High Forest（藍桉高林）納入公共休憩用地加以保護。

方案於 2025 年 11 月 7 日至 12 月 5 日公開展示。因應社區意見，落實前作出多項修訂，包括預留 2041 年之後興建一所新官立小學的安排，以及改善道路、單車徑和行人路。有關目前服務該區學校的表現資料，可參閱 ACARA 的 MySchool 網站。

對買家而言，實際重點在於改變的幅度：Cherrybrook 一向是綠樹成蔭的低密度住宅區，而落實後的管制將帶來一個以高層樓宇為核心的真正市鎮中心。該區橫跨 The Hills 與 Hornsby 兩個地方政府範圍，因此物業位於分界線哪一邊，適用的議會管制亦有所不同。

Parramatta North

政府已完成 Parramatta North 共 33 公頃土地的改劃，並承諾撥款 1.245 億澳元，將其發展為綜合用途社區。該區沿帕拉馬塔輕鐵走廊，由 Ngara 站及 Children's Hospital 站提供服務，可通往 Parramatta CBD 以及 Westmead 醫療及創新區。

是次改劃可提供約 2,000 伙新住宅，其中至少 100 伙為可負擔房屋，樓高由 2 至 23 層。方案亦預留土地興建一所支援 Westmead 醫療區的新大學校園，以及最多 10 公頃公共休憩用地，包括運動場、延長的河畔步道、公園與花園、廣場和遊樂空間。據公佈，該區至 2047 年最多可提供 12,000 個職位，涵蓋與 Westmead 相關的醫療服務及研究。

歷史文物是規劃的重要考慮。該區毗鄰 Parramatta Female Factory and Institutions Precinct——澳洲現存最古老的女囚工廠遺址。具高度或極高文物價值的建築物將予保育；總綱發展藍圖亦減少了緊鄰女囚工廠地區的樓宇數量與體量，以打通與歷史建築之間的景觀視廊。佔地 6 公頃的女囚工廠及機構地區本身不在是次改劃範圍內，仍由政府持有。

發展分階段推行：政府持有而未善用的土地，將在未來四年內陸續推出，作住宅、就業及綜合用途發展。這一點對時間預期十分重要——這是分階段推地計劃，而非一次過動工。

宏觀而言：車站周邊改劃

新南威爾士州政府於 2023 年 12 月公佈以公共運輸為導向的發展（TOD）計劃，目標是在交通、就業及服務集中的地方提供更多住宅。計劃下，八個悉尼交通樞紐——即「一級」地區——獲挑選由州政府主導加快改劃；另有一項獨立政策，提升其他 31 個交通樞紐及市鎮中心 400 米範圍內的中層住宅發展容量。

計劃已由公佈階段進入落實階段。2026 年 2 月，政府與 Penrith City、Canterbury-Bankstown 及 Burwood 三個議會合作，落實另外四個地區的規劃管制，合共釋放地鐵及火車站附近逾 31,000 伙住宅。至 2026 年 6 月，最後一個地區 Cockle Creek 亦告落實，37 個已確定地區全部生效。Cherrybrook 與 Parramatta North 不在這 37 個地區之列，屬同步推行的獨立州政府主導改劃。

St Marys

St Marys 是 2026 年 2 月落實的四個地區之一。Penrith City Council 度身制訂的規劃將釋放 11,500 伙住宅——較原有管制而言，即將啟用的 St Marys 地鐵站附近額外增加 10,000 伙——樓宇最高可達 18 層。政府預期規劃有助創造約 8,000 個新職位，並將 Queen Street 重塑為綜合娛樂及餐飲區。

區內擬議改善包括全新的「Central Park」（中央公園）、未來的圖書館及社區中心、單車及行人接駁，以及更多公共休憩用地。議會的總綱發展藍圖超出州政府 TOD 管制原本會為該區訂下的住宅目標，同時透過整合商業核心區為輕工業預留空間。

對買家而言，實際重點是：St Marys 的規劃圍繞一個尚未作為地鐵轉乘站運作的車站展開。改劃已經到位，但車程時間的好處，要待新線通車才會兌現。

Belmore 與 Lakemba

2026 年 2 月落實的另外兩個地區位於悉尼內西南。Canterbury-Bankstown Council 的替代方案在 Belmore 及 Lakemba 釋放逾 18,000 伙住宅，同樣容許地鐵站附近興建最高 18 層的樓宇。方案旨在振興兩條主要街道，採用「商舖上蓋住宅」形式，把住宅、商舖及服務設施安排在零售舖面之上及周邊，而非集中成單一屋苑式塔樓群。

這對兩個中心的風貌影響重大：增長集中在既有主要街道，因此變化對位於該些街段及其緊鄰後排的業主最為明顯。

Bankstown

Bankstown 是八個州政府主導加快改劃的地區之一。改劃方案於 2024 年 7 月 16 日至 8 月 30 日公開諮詢，主要內容包括在新的 Bankstown 地鐵站附近容納最多 12,500 伙新住宅、可支援 15,000 個新職位，以及新增休憩用地、步行徑及單車徑。

Bankstown 的可負擔房屋要求亦高於一般 TOD 基準：區內所有新住宅發展須強制貢獻 3% 至 10%，規劃廳估計可長期提供 375 至 1,250 伙可負擔住宅，由註冊社區房屋機構管理。

基建方面，新州政府已承諾撥款 5.2 億澳元，用於 TOD 加快改劃地區的步行單車接駁及公共休憩用地，包括在 Bankstown、Bella Vista 及 Kellyville 依 Parks for People 計劃興建新的公共休憩用地。

Burwood North

再往北，政府正主導 Burwood North 地鐵地區的改劃，計劃在未來 Sydney Metro West 車站周邊提供約 15,000 伙住宅，範圍橫跨 Burwood 與 Canada Bay 兩個議會範圍。

如果你打算買樓

幾個值得衡量的通用重點：

• 供應分批到位，不會一夜之間出現。 這些都是長線項目——TOD 地區為期 15 年，Parramatta North 則是四年分期推地。2026 年落實的改劃，可能要多年後才變成落成單位，因此不要假設 Cherrybrook、St Marys 或 Lakemba 這類地區樓價會即時回落。
• 看規劃用途，而非只看放盤廣告。 位於已改劃地區內某條街道的物業，與 1.5 公里以外的物業相比，所處的規劃環境已截然不同。這會影響日後的鄰居、樓宇高度及街景——Cherrybrook 最高可達 27 層，Parramatta North 23 層，St Marys、Belmore 及 Lakemba 則為 18 層。
• 配套往往追不上密度。 應了解地區總綱發展藍圖承諾了哪些學校、休憩用地及社區設施，以及何時兌現。Cherrybrook 有五個新公園、市鎮中心圖書館，以及 2041 年之後興建官立小學的預留安排；St Marys 則已提出新的中央公園、圖書館及社區中心。
• 施工期會造成滋擾。 如屬中期自住用途，須把周邊多年的地盤工程計算在內。

如果你打算放盤

在新改劃地區內持有較大地皮或適合合併發展地盤的業主——Bankstown 的 CBD 街段、Cherrybrook 地鐵站一帶街道以及 Burwood North 地區都是明顯例子——可能會面對與管制落實前不同的買家群，包括發展商。剛好位於地區界線以外的地盤則不會獲得同樣的升值幅度，因此在訂立期望之前，宜先於 NSW Planning Portal 確認界線位置。在 Cherrybrook，亦應確認物業屬 The Hills 還是 Hornsby，因為適用管制並不相同。

如果你打算投資

以下僅屬一般資料，並非針對閣下情況的建議。有兩項結構性因素值得了解：

• 可負擔房屋條件。 達到相關門檻的發展項目，須長期撥出 2% 樓面面積作可負擔房屋，並由註冊社區房屋機構管理。部分地區要求更高——Bankstown 方案訂明 3% 至 10% 的貢獻比例，Cherrybrook 落實的改劃包含至少 560 伙可負擔住宅，Parramatta North 至少 100 伙——因此應查閱個別地區的管制，而非一概按基準推算。
• 日後的競爭性供應。 車站附近較高的租金回報，可能被同一集水區內大量同類新單位同期落成所抵銷。Cherrybrook 現已可建最多 10,000 伙、Bankstown 提出 12,500 伙、Belmore 與 Lakemba 合共逾 18,000 伙，因此要看附近已獲批的供應量，而不只是今天已建成的存量。

後續留意

留意你附近地區的總綱發展藍圖及公開展示期——公開展示正是樓宇高度、地區界線及基建承諾曝光的時刻。在 Parramatta North，未來四年政府土地的分階段推出，是需要跟進的時間表。有關個別地區的學校表現資料，可參閱 ACARA 的 MySchool 網站。

如想了解附近改劃對某條街道或某個物業具體意味着甚麼，我們的 Chatswood 團隊樂意以英語、廣東話或普通話提供協助。