Cherrybrook 与 Parramatta North 规划调整定案：两地合计约 12,000 套住宅

重点摘要

被点名合计将新增约 12,000 套住宅的两个悉尼交通枢纽，分别是 Metro North West（西北地铁）线上的 Cherrybrook，以及 Parramatta Light Rail（帕拉马塔轻轨）走廊上的 Parramatta North。新州政府已在 2026 年 8 月完成这两个片区的规划调整（rezoning）：Cherrybrook 最多可建 10,000 套住宅，Parramatta North 约 2,000 套。

两者都属于州政府主导的规划调整——由州政府而非地方议会拟定并最终确定规划管控。它们是一连串车站片区公告中的最新两项；对于在悉尼置业、卖房或投资的人来说，这些公告背后的整体趋势，比任何单一公告都更值得关注。以下先分别说明两个片区，再介绍其他已公布数字的悉尼车站片区。

Cherrybrook

已定案的 Cherrybrook 片区规划调整，将在悉尼西北部、紧邻 Cherrybrook 地铁站的土地上，容纳最多 10,000 套新住宅及 200 多个零售业新岗位。其中至少 560 套须为可负担住房。公开展示的方案要求可负担租赁住房占比不低于 5%，在新市镇中心范围内则提高至 10%。

片区以一个全新的市镇中心为核心，设有图书馆、社区设施、咖啡馆和商铺，距车站仅数分钟步行路程。建筑高度从 4 层到 27 层不等，最高的建筑集中在地铁站与市镇中心一带，向周边住宅街区逐级降低。规划还包括五座新公园和五公顷开放空间，并将残存的 Blue Gum High Forest（蓝桉高林）纳入公共开放空间加以保护。

该方案于 2025 年 11 月 7 日至 12 月 5 日公开展示。根据社区反馈，定案前作出多项修改，包括预留 2041 年之后兴建一所新公立小学的安排，以及改善道路、自行车道和步行道。有关目前服务该区学校的表现资料，可参阅 ACARA 的 MySchool 网站。

对买家而言，实际意义在于变化的幅度：Cherrybrook 一向是绿树成荫的低密度住宅区，而定案后的管控规则将带来一个以高层建筑为核心的真正市镇中心。片区横跨 The Hills 与 Hornsby 两个地方政府辖区，因此物业位于分界线哪一侧，适用的议会管控规定也不同。

Parramatta North

政府已完成 Parramatta North 共 33 公顷土地的规划调整，并承诺投入 1.245 亿澳元，将其改造为综合功能社区。片区位于帕拉马塔轻轨走廊沿线，由 Ngara 站和 Children's Hospital 站提供服务，可通达 Parramatta CBD 以及 Westmead 医疗与创新区。

此次规划调整可提供约 2,000 套新住宅，其中至少 100 套为可负担住房，建筑高度介于 2 至 23 层。方案还预留土地兴建一所支持 Westmead 医疗区的新大学校园，以及最多 10 公顷公共开放空间，包括运动场、延伸的河畔步道、公园与花园、广场和游乐空间。据公布，该片区到 2047 年最多可提供 12,000 个就业岗位，涵盖与 Westmead 相关的医疗服务和科研。

历史遗产是规划的重要考量。片区毗邻 Parramatta Female Factory and Institutions Precinct——澳大利亚现存最古老的女囚工厂遗址。具有高度或极高遗产价值的建筑将获保留；总体规划亦减少了紧邻女囚工厂片区的建筑数量与体量，以打开与历史建筑之间的视线通廊。占地 6 公顷的女囚工厂及机构片区本身不在此次规划调整范围内，仍归政府所有。

开发采取分期推进：政府持有的低效利用土地将在未来四年内陆续释出，用于住宅、就业和综合用途开发。这一点对时间预期很重要——这是一个分批供地计划，而非一次性开工。

更大的图景：车站周边的规划调整

新州政府于 2023 年 12 月公布以公共交通为导向的开发（TOD）计划，目标是在交通、就业和服务集中的地区提供更多住宅。计划中，八个悉尼交通枢纽——即“一级”片区——被挑选出来由州政府主导加速规划调整；另有一项独立政策，提升其他 31 个交通枢纽及市镇中心 400 米范围内的中层住宅开发容量。

计划已从宣布阶段进入落实阶段。2026 年 2 月，政府与 Penrith City、Canterbury-Bankstown 和 Burwood 三个议会合作，完成另外四个片区的规划管控定案，合计释放地铁与火车站附近逾 31,000 套住宅。到 2026 年 6 月，最后一个片区 Cockle Creek 亦告定案，37 个已确定片区全部生效。Cherrybrook 和 Parramatta North 不在这 37 个片区之列，属于同步推进的独立州政府主导规划调整。

St Marys

St Marys 是 2026 年 2 月定案的四个片区之一。Penrith City Council 度身制定的规划将释放 11,500 套住宅——与原有管控相比，即将启用的 St Marys 地铁站附近额外增加 10,000 套——建筑最高可达 18 层。政府预计该规划将协助创造约 8,000 个新岗位，并把 Queen Street 重塑为综合娱乐与餐饮街区。

片区内的规划改善包括新的“Central Park”（中央公园）、未来的图书馆与社区中心、自行车与步行连接，以及更多公共开放空间。议会的总体规划超出了州政府 TOD 管控原本会为该片区设定的住宅目标，同时透过整合商业核心区为轻工业留出空间。

对买家来说，实际意义在于：St Marys 的规划是围绕一个尚未作为地铁换乘站运作的车站展开的。规划调整已经到位，但通勤时间的改善要等地铁线路通车才会兑现。

Belmore 与 Lakemba

2026 年 2 月定案的另外两个片区位于悉尼内西南部。Canterbury-Bankstown Council 的替代方案在 Belmore 和 Lakemba 释放逾 18,000 套住宅，同样允许地铁站附近兴建最高 18 层的建筑。方案旨在振兴两条主街，采用“商铺上盖住宅”的形式，把住宅、商铺和服务设施布置在零售临街面之上及周边，而非集中成单一塔楼群。

这对两个中心的风貌影响很大：增长沿既有主街展开，因此变化对位于这些街段及其紧邻后排的业主最为明显。

Bankstown

Bankstown 是八个州政府主导加速片区之一。规划调整方案于 2024 年 7 月 16 日至 8 月 30 日公开咨询，主要内容包括在新的 Bankstown 地铁站附近容纳最多 12,500 套新住宅、可支持 15,000 个新岗位，以及新增开放空间、步道和自行车道。

Bankstown 的可负担住房要求也高于一般 TOD 基准：片区内所有新建住宅开发须强制贡献 3% 至 10%，规划厅估计可长期提供 375 至 1,250 套可负担住宅，由注册社区房屋机构管理。

基础设施方面，新州政府已承诺投入 5.2 亿澳元，用于 TOD 加速片区的绿色出行连接和公共开放空间，包括在 Bankstown、Bella Vista 和 Kellyville 依据 Parks for People 计划兴建新的公共开放空间。

Burwood North

再往北，政府正主导 Burwood North 地铁片区的规划调整，计划在未来 Sydney Metro West 车站周边提供约 15,000 套住宅，范围横跨 Burwood 与 Canada Bay 两个议会辖区。

如果你打算买房

一些值得权衡的通用要点：

• 供应是分批到来的，不会一夜之间出现。 这些都是长周期项目——TOD 片区为期 15 年，Parramatta North 则是四年分期供地。2026 年定案的规划调整，可能要多年后才转化为竣工公寓，因此不要假设 Cherrybrook、St Marys 或 Lakemba 这类片区的房价会立刻回落。
• 看规划分区，而不只是看房源广告。 位于已调整片区内某条街道的房子，与 1.5 公里外的房子相比，所处的规划环境已完全不同。这会影响未来的邻居、建筑高度和街景——Cherrybrook 最高可达 27 层，Parramatta North 23 层，St Marys、Belmore 和 Lakemba 为 18 层。
• 配套往往落后于密度。 请了解片区总体规划中承诺了哪些学校、开放空间和社区设施，以及何时兑现。Cherrybrook 有五座新公园、市镇中心图书馆，以及 2041 年之后兴建公立小学的预留安排；St Marys 则规划了新的中央公园、图书馆和社区中心。
• 施工期间会有干扰。 如果是买来中期自住，要把周边多年的工地作业计算在内。

如果你打算卖房

在新调整片区内拥有较大地块或便于合并开发地块的业主——Bankstown 的 CBD 街区、Cherrybrook 地铁站周边街道以及 Burwood North 片区都是明显例子——可能会面对与管控定案前不同的买家群体，包括开发商。刚好位于片区边界之外的地块则得不到同样的增值，因此在设定期望之前，值得在 NSW Planning Portal 上确认边界位置。在 Cherrybrook，还应确认物业属于 The Hills 还是 Hornsby，因为适用的管控规定不同。

如果你打算投资

以下仅为一般性资讯，并非针对你个人情况的建议。有两个结构性因素值得了解：

• 可负担住房条件。 达到相关门槛的开发项目，必须长期拨出 2% 的楼面面积作可负担住房，并由注册社区房屋机构管理。部分片区要求更高——Bankstown 方案设定 3% 至 10% 的贡献比例，Cherrybrook 定案的规划调整包含至少 560 套可负担住宅，Parramatta North 至少 100 套——因此应查阅具体片区的管控规定，而不要以基准比例一概而论。
• 未来的竞争性供应。 车站附近较高的租金回报，可能被同一区域内大量同类新公寓的集中交付所抵消。Cherrybrook 现已可建最多 10,000 套、Bankstown 计划 12,500 套、Belmore 与 Lakemba 合计逾 18,000 套，因此要看附近已获批的供应量，而不仅是今天已建成的存量。

后续关注

留意你所在区域附近片区的总体规划和公开展示期——公开展示阶段正是建筑高度、片区边界和基础设施承诺公开的时点。在 Parramatta North，未来四年政府土地的分期释出是需要跟进的时间表。有关片区相关的学校表现资料，可参阅 ACARA 的 MySchool 网站。

如果你想了解附近的规划调整对某条街道或某个物业具体意味着什么，我们的 Chatswood 团队乐意以英语、粤语或普通话提供协助。