澳洲联储维持4.35%不变
2026年8月11日，澳洲储备银行（RBA）货币政策委员会决定将现金利率目标维持在4.35%不变，符合市场预期。这是一项全体一致通过的决定，也是继2026年7月会议之后连续第二次按兵不动——此前，三次加息已集中落在2026年上半年。
对持有浮动利率房贷的人来说，实际影响是本轮周期内最低月供不会再上调。不过，委员会的措辞并不中性。声明重申，整体通胀仍然过高，截尾均值通胀依然偏高、与3月季度相比变化不大，部分面临成本压力的企业正在提价或有意提价。行长Michele Bullock在决议后的新闻发布会上表示，委员会对通胀前景“仍感担忧”，如有必要将进一步加息。
澳洲联储为何开始密切关注楼市
此次声明明确提到了住房市场：楼市动能已经转向，部分首府城市房价下跌，新增住房贷款明显减少。澳洲联储并不以房价为政策目标，但楼市走弱会传导至建筑、装修与家庭消费——这正是委员会所说的、经济需要的降温过程。劳动力市场状况也比预期略有更明显的放松，失业率为4.4%。
如果你正在悉尼买房，这意味着什么
对悉尼买家而言，更大的制约不是每月还款额，而是银行愿意批出的贷款额度。现金利率每上调25个基点，平均收入人士的最高可贷额度就会减少约12,000澳元；因此今年的三次加息，已让按平均工资计算的单收入买家可贷额度减少约36,000澳元，双收入夫妇则减少约72,000澳元。Domain对同一变化的描述是：整体贷款能力下降7%至8%。
以约736,000澳元的平均贷款额计算，每加息25个基点大约会增加每月约120澳元的还款，也就是说，许多借款人目前的月供比2026年初高出约360澳元。
悉尼已经出现两个明显后果。买家在较低价位段的竞争最为激烈——Cotality数据显示，悉尼低四分位房产价值持续上涨，而高四分位价值已连续五个月下跌。同时，需求正从独立屋转向公寓：Domain预测悉尼公寓表现将比独立屋高出约四个百分点，独立屋相对公寓的价格溢价（曾创下111%的纪录）正在收窄。
悉尼房价的真实水平
据Cotality数据，悉尼住宅价值在2026年6月下跌1.2%，6月季度下跌3.2%，年度涨幅仅剩0.3%，住宅中位价为1,265,608澳元——比2026年1月创下的历史高点低约3.7%。公寓的抗跌性优于独立屋，公寓中位价为898,623澳元，季度跌幅1.8%，而独立屋为3.8%。
但全市中位价掩盖了一个名副其实的“双速市场”。
数据截至2026年4月
价格较可承受的西部外围市场录得上涨，而部分高端豪宅市场有所走软。
值得关注的时间表
委员会预计，通胀要到2027年底才会回落至2%–3%目标区间的中值附近，并提示该时间点存在上行风险。核心通胀预计将在2027年中之前持续高于3%，之后于2028年回落至2.4%。失业率预计到2026年12月升至4.5%，到2028年6月升至4.8%。
按澳洲联储自己的预测，降息是“2027年的故事”——而四大银行对下一步走向的看法并不一致。
| NAB | 2027年6月起降息 | 3.6% |
| ANZ | 2027年9月起降息 | 3.9% |
| CBA | 2027年5月起降息 | 3.9% |
| Westpac | 再加息两次 | 4.9% |
以上预测发布于2026年8月11日决议之前；8月会议结果为维持不变。预测会随时调整。
ANZ Research目前预计，悉尼独立屋价格2026年全年下跌0.7%，随后在2027年回升至2.6%的涨幅。
我们对客户的建议
- 买家： 高端市场竞争减弱、在售房源增加，意味着议价空间为过去三年来最大。请重新取得一份最新的书面预批贷款——2026年初的额度很可能已经过时。
- 卖家： 按2026年8月的真实市场定价，而不是参照2026年1月高点的成交案例，才是促成交易的关键。装修得体、临近学校与交通的家庭住宅仍在成交。
- 投资者： 悉尼西区的租金回报率高于高端豪宅带，但银行也在下调投资者的最高贷款额度，因此在下定决心前请先确认自己的贷款能力。
本文仅为一般性资讯，未考虑您的个人情况。在作出借贷决定前，请咨询持牌房贷经纪或财务顾问。