澳儲行維持4.35%不變
2026年8月11日，澳洲儲備銀行（RBA）貨幣政策委員會決定將現金利率目標維持於4.35%不變，符合市場預期。此為一致通過的決定，亦是繼2026年7月會議後連續第二次按兵不動——在此之前，三次加息已集中落在2026年上半年。
對持有浮動利率按揭的業主而言，實際影響是本輪周期內最低月供不會再上調。不過，委員會的措辭並不中性。聲明重申，整體通脹仍然過高，截尾平均通脹依然偏高、與3月季度相比變化不大，部分面對成本壓力的企業正在加價或有意加價。行長Michele Bullock在議息後的記者會上表示，委員會對通脹前景「仍然關注」，如有需要會進一步加息。
澳儲行為何開始密切留意樓市
聲明明確提到住宅市場：樓市動力已經轉向，部分首府城市樓價下跌，新增住宅按揭貸款明顯減少。澳儲行並不以樓價為政策目標，但樓市轉弱會傳導至建築、裝修及家庭消費——這正是委員會所指經濟需要的放緩。勞動市場狀況亦比預期稍為進一步放鬆，失業率為4.4%。
若你正在悉尼置業，這意味著什麼
對悉尼買家而言，更大的限制並非每月供款，而是銀行願意批出的貸款金額。現金利率每上調25個基點，平均收入人士的最高借貸額便減少約12,000澳元；因此今年三次加息，已令按平均工資計算的單收入買家減少約36,000澳元借貸額，雙收入夫婦則減少約72,000澳元。Domain對同一變化的描述是：整體借貸能力下降7%至8%。
以約736,000澳元的平均貸款額計算，每加息25個基點大約令每月供款增加約120澳元，即許多借款人現時的月供比2026年初多出約360澳元。
悉尼已出現兩個明顯後果。買家在較低價位的競爭最為激烈——Cotality數據顯示，悉尼低四分位物業價值持續上升，而高四分位價值已連續五個月下跌。同時，需求正由獨立屋轉向單位：Domain預測悉尼單位表現將較獨立屋高出約四個百分點，而獨立屋相對單位的價格溢價（曾創下111%紀錄）正在收窄。
悉尼物業價值的實際情況
根據Cotality數據，悉尼住宅價值於2026年6月下跌1.2%，6月季度下跌3.2%，年度升幅只有0.3%，住宅中位價為1,265,608澳元——較2026年1月創下的歷史高位低約3.7%。單位的抗跌力優於獨立屋，單位中位價為898,623澳元，季度跌幅1.8%，獨立屋則為3.8%。
不過，全市中位價掩蓋了一個名副其實的「雙速市場」。
數據截至2026年4月
價格較易負擔的西部外圍市場錄得升幅，而部分豪宅市場則有所轉弱。
值得留意的時間表
委員會預計，通脹要到2027年底才會回落至2%至3%目標區間的中位水平附近，並指出該時間點存在上行風險。核心通脹預計在2027年中之前維持高於3%，其後於2028年回落至2.4%。失業率預計於2026年12月升至4.5%，2028年6月升至4.8%。
按澳儲行本身的預測，減息是「2027年的故事」——而四大銀行對下一步方向的看法並不一致。
| NAB | 2027年6月起減息 | 3.6% |
| ANZ | 2027年9月起減息 | 3.9% |
| CBA | 2027年5月起減息 | 3.9% |
| Westpac | 再加息兩次 | 4.9% |
上述預測於2026年8月11日議息前發布；8月會議結果為維持不變。預測會不時調整。
ANZ Research目前預測，悉尼獨立屋價格於2026年全年下跌0.7%，其後在2027年回升至2.6%升幅。
我們給客戶的建議
- 買家： 高價物業競爭減弱、市場放盤增加，議價空間為過去三年來最大。請重新取得最新的書面按揭預先批核——2026年初的金額很可能已經過時。
- 業主／賣家： 按2026年8月的實際市況定價，而非參照2026年1月高位的成交個案，才是促成交易的關鍵。裝修得宜、鄰近學校及交通的家庭住宅仍然有成交。
- 投資者： 悉尼西區的租金回報率高於豪宅地帶，但銀行亦一直下調投資者的最高貸款額，因此在落實決定前請先確認自己的借貸能力。
本文僅屬一般資訊，並未考慮您的個人情況。在作出借貸決定前，請諮詢持牌按揭經紀或財務顧問。